コロナで家賃減するテナントオーナー必見!家賃減額時のポイント3点

コロナ関連情報
Pocket

令和2年4月17日に国土交通省から各不動産関連団体の長宛てに新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)が発表されました。

令和2年3月31日に、家賃が支払えないテナントを助ける為の家賃減額要請が行われました。それだけでは、テナント・ビルオーナーが単純な減収に陥るだけの措置だったため、今回はその後、日本国としてどのような保証等があるかについて、明文化されたものになります。

この発表に合わせて、

どの程度家賃を下げればどんな恩恵があるのか、テナントオーナーさんにとってメリットが出やすくなる考え方を提示します。

1.固定資産税は減免

    1.  新型コロナウイルス感染症の影響により事業等に係る収入に相当の減少があった場合、中小事業者、中小企業者が所有し、事業の用に供する家屋(建物)及び償却資産(設備等)の令和3年度の固定資産税及び都市計画税が、事業に係る収入の減少幅に応じ、ゼロ又は1/2となります。
    2.  具体的には、令和2年2~10月の任意の連続する3ヶ月の事業に係る収入が前年同期比30%以上50%未満減少した場合は1/2に軽減、50%以上減少した場合はゼロ(全額免除)となります。
    3.  この場合、不動産所有者等がテナント等の賃料支払いを減免した場合や、書面等により一定期間、賃料支払いを猶予した場合も収入の減少として扱われることとなる見込みです。

出典:新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)

令和3年度の固定資産税を1/2に軽減するための減額例(1棟100万円の場合)

条件の下限30%~上限49%減収額×3カ月に当てはめると

30万円×3カ月=90万円 49万円×3カ月=147万円(150万円未満の金額)

これが固定資産税を1/2にする目安になります。

仮に、1か月間の減額幅が25万円(25%)だった場合には、一切の固定資産税の減免が受けられなくなってしまいます。

令和3年度の固定資産税を全額免除するための減額例(1棟100万円の場合)

条件の50%以上の減少に当てはめると

50万円×3カ月=150万円

これが固定資産税を全額免除するための最低ラインです。

今回の新型コロナウイルスの影響がいつまで続くのか誰にも分かりません。国家としても、どこまで救済するべきか断言しきれていません。しかし、その日本国が明文化した内容になりますので、折角テナント家賃を減額されるのであれば、この固定資産税減免要件を意識しながら行うべきです。今回の発表では、10月までという期日がある点も重要で、つまり、遅くとも8月~10月という期間に実施しなければ今回の恩恵は受けられません

2.テナントの賃料を免除した場合にはその損失は税務上の損金に算入可能

不動産を賃貸する所有者等が当該取引先の営業に害が生じている間の賃料を減免した場合、次の条件を満たすような場合等には、その免除による損害の額は、寄附金に該当せず、税務上の損金として計上することが可能

出典:新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)

法人によってテナントビルを所有していた場合、家賃の減額が寄付金扱いになったときには、損金算入限度額の範囲内でしか損金算入ができませんでした。

税務上の損金として計上する場合には、居テナントさんと下記覚書を取り交わしておくと、税務署から確認を求められた際の証憑になります

こちらの記載例を書式としてデータ化しました。

家賃減額覚書記載例(PDF)

家賃減額覚書記載例(word)

3.国税・地方税・社会保険料の支払い猶予可能

(1) 新型コロナウイルス感染症により国税・地方税・社会保険料を一時に納付することが困難な場合は、個人・法人の別、規模を問わず、申請することにより、原則として1年間、納税が猶予されます。(延滞税も軽減)

(2) なお、令和2年2月1日から令和3年1月31日までに納期限が到来する税・社会保険料については、新型コロナウイルスの影響により令和2年2月以降の任意の期間(1か月以上)において、事業等に係る収入が前年同期に比べて概ね 20%以上減少している場合かつ、一時に納付することが困難と認められるときは、無担保・延滞税(延滞金)なく、1年間納付を猶予することができるようになります。
※この場合、不動産所有者等がテナント等の賃料支払いを減免した場合や、税・社会保険料の納付期限において、書面等により賃料支払いを猶予中の場合も収入の減少として扱われることとなる見込みです。【関係法令成立後実施】

出典:新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)

こちらに関しては、減額や免除になるものではありません。あくまでも猶予でしかありませんので、手元キャッシュの温存には繋がりますが、それ以上の効果はありません。

 

今後も追加措置が考えられますが、4月17日の発表で最大限の恩恵が与えられるポイントは間違いなく令和3年度の固定資産税の減免です。

テナントさんに減額家賃を提示する際の

30%以上の減収×3カ月=1/2固定資産税減額

50%以上の減収×3カ月=全額固定資産税免除

いこの点を意識しながら、コロナ禍を乗り越えるための経営判断に役に立てていただければと思います。

コメント

タイトルとURLをコピーしました