コロナで店舗家賃が払えない事業者必見!オーナー家賃交渉のポイント

コロナ関連情報
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令和2年4月17日に国土交通省から各不動産関連団体の長宛てに新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)が発表されました。

令和2年3月31日に、家賃が支払えないテナントを助ける為の家賃減額要請が行われました。それだけでは、テナント・ビルオーナーが単純な減収に陥るだけの措置だったため、今回はその後、日本国としてどのような保証等があるかについて、明文化されたものになります。

この発表に合わせて、

家賃を下げて欲しいという依頼だけではなく、以下の様に家賃を下げると、大家さんにも恩恵が出ます。このポイントを大家さんと共有しながら、家賃交渉をした方が、話がスムーズになる可能性が高まります。

大家さんは令和3年度の固定資産税が家賃の減収幅に応じて減免される

  •  新型コロナウイルス感染症の影響により事業等に係る収入に相当の減少があった場合、中小事業者、中小企業者が所有し、事業の用に供する家屋(建物)及び償却資産(設備等)の令和3年度の固定資産税及び都市計画税が、事業に係る収入の減少幅に応じ、ゼロ又は1/2となります。
  •  具体的には、令和2年2~10月の任意の連続する3ヶ月の事業に係る収入が前年同期比30%以上50%未満減少した場合は1/2に軽減、50%以上減少した場合はゼロ(全額免除)となります。
  •  この場合、不動産所有者等がテナント等の賃料支払いを減免した場合や、書面等により一定期間、賃料支払いを猶予した場合も収入の減少として扱われることとなる見込みです。

出典:新型コロナウイルス感染症に係る対応について(補足その2)

令和3年度の固定資産税を1/2に軽減するための減額例(1棟100万円の場合)

条件の下限30%~上限49%減収額×3カ月に当てはめると

30万円×3カ月=90万円 49万円×3カ月=147万円(150万円未満の金額)

これが固定資産税を1/2にする目安になります。

仮に、1か月間の減額幅が25万円(25%)だった場合には、一切の固定資産税の減免が受けられなくなってしまいます。

令和3年度の固定資産税を全額免除するための減額例(1棟100万円の場合)

条件の50%以上の減少に当てはめると

50万円×3カ月=150万円

これが固定資産税を全額免除するための最低ラインです。

今回の新型コロナウイルスの影響がいつまで続くのか誰にも分かりません。国家としても、どこまで救済するべきか断言しきれていません。しかし、その日本国が明文化した内容になりますので、折角テナント家賃を減額されるのであれば、この固定資産税減免要件を意識しながら行うべきです。今回の発表では、10月までという期日がある点も重要で、つまり、遅くとも8月~10月という期間に実施しなければ今回の恩恵は受けられません

契約中のテナントオーナーがこの事実を知っているか否かを確認する

あなたが借りている入居テナント以外が今後どうなるのかにもよりますが、昨年比で30%以上の家賃減収が3カ月以上無ければ固定資産税の減免措置が発生しません。

当然、借りている立場からすれば、1カ月でも早く、より大幅に家賃の減額を求めていきたい部分です。しかし、オーナーからすると、家賃を減額したとしても、何の補填も無ければ単なる減収でしかありません。

また、当然にこれだけの騒ぎですので、あなたが撤退した後にすぐに別業種の入居テナントが決まるのかはとても不透明です。

借りる側も貸す側も大変辛い状況にありますが、折角家賃を下げるのであれば、この30%以上3カ月以上という目安はオーナーにもメリットが出てきますので、中途半端に20%ダウンなどの値下げだけではオーナーもメリットが出ません。

しかし、区画が複数ある場合、2月~10月の間に撤退などが決まり切っているテナントが割合的にトータル家賃収入の30%以上ある場合には、残るテナントの家賃を一切値下げせずともこの特例は使えます。

テナントの借主も貸主も経営者です。双方が納得の行く形で話を進めていくべきです。

家賃が下がれば商売を継続できるのか否かが大きなポイントになってくると思います。

他にコロナの影響が出ているテナントが入っているか否か

飲食ビルの様に、飲食店ばかりが入居しているときには、これは全借主もその不動産オーナーもとても厳しい状況になるので、50%以下の家賃減が期待出来ます。

他のテナント入居者がコロナの影響が小さい、又は無い業種が多く入居している場合には、トータルで30%以上の減収という措置に合わせるべく、1つの区画に対して50%を超える減額を経営判断として実施してもらえる可能性もあります。

しかし、減額幅が固定資産税を遥かに超えていた場合には、この措置を受けることそのものを不動産オーナーが選択しないことも考えられます。

自社の経営計画を明確にする

全てコロナの影響で商売が不透明になっています。しかし、霧が晴れるようにコロナが消滅し、これまでの集客がそのまま見込める保証はありません。既に手を打ち始めておられることかと思いますが、飲食店であれば、店内での飲食以外にテイクアウトの商品を作る宅食を始めるなどの売上確保の措置を講じ、それがどの様に数字に反映されるのかを具体的に提示することです。

出来る出来ないではなく、黒字にする為の創意工夫を徹底することです。その熱意が無ければ、大家さんも減額交渉に応じてもらえるはずもなく、応じてもらったとしても、その事業の継続は困難になります。

私からのエール

これまで、私自身も金銭的な苦労が絶えませんでした。しかし、一冊の本のお陰で自分自身を見つめ直し、何度も危機を乗り越えてきました。

完全実話のこの本の作者は、フリーターの立場で先物詐欺に遭い、今と違い、暴力的な取り立てを食らいながらも、堂々と寝ていました。※本の筆者は決して肉体派ではありません。

死んでしまった方が楽なくらいの状況下で、最終的に1億を超える借金を背負わされながらも、何とかそこから脱し、今ではふるさと納税に関する本を出版するほどの億万長者になりました。

FAXDMという言葉はその本の作者である金森重樹さんが作った言葉です。私はこれまで何冊もこの方の本を読んできました。メルマガもずっと取っています。

本を買うのも今は大変かもしれません。作中の危機の時のエピソードを書きます。

心身共に追い詰められた時に人間が取るべき行動は、、、

ヤバイ状況では寝てしまえ

人間の感情と思考の回路が無限ループに入り込んでしまうと、神経症とかうつ病になってしまいます。

たとえば、交際相手とのトラブルで、相手が睡眠薬を飲んで自殺未遂を起こした・・
保険に入っていないのに交通事故で相手をはねて、瀕死の重傷を負わせてしまった・・
連帯保証人のハンコをついたら本人が逃げて、億単位の借金をこうむってしまった・・
自分の許容度を超える外部環境に適応しなければならない時が、人生には何度かあります。

許容できない場合には、僕は美味い物を食べて、寝てしまいます。そうすると寝ている間にも、人間はあれこれ心の中で考えているんですよね。無限ループの外で考えているわけです。

無限ループは無限ループなんですから、そのループ以外のところにしか答えはないのです。だから、答えが見つからないからと焦るよりも、寝てしまったほうがいいのです。絶望からは何も生まれません。そして、朝が来て目覚めたら、気持ちを切り替えて対処すればいいのです。

出典:金森重樹著『お金の味』

万が一コロナウイルスが体内に侵入したとしてもこれくらいの気力を持って、自分の免疫力で打ち破りたいものです。

最後に

 

Pinch Chance

このなりchが日本語の場合でも英語の何故重なるのでしょうか?

とても不思議ですね。日本語も英語も同じく繋がっているところが異様な程です。

これを

単なる偶然と捉える人

文字通りピンチの後にこそチャンスが生まれるものであると思い込める人

果たしてどちらの人が幸せな人生を送れる可能性が高まるでしょうか?

私は、後者だと確信しています。ピンチの後に必ずチャンスがやって来ると信じている人間こそが、チャンスになり得る情報をつかみ取り、それを信じて行動できるのではないかと考えています!

コロナと共に歩み続ける人類にとって、あなたの事業が輝かしく繁栄し続けることを祈っております。

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